H1B 买房贷款：绿卡没下来，也能贷款买房

H-1B、L-1、EAD 买房贷款：先说结论

很多人问："绿卡还没下来，现在能贷款买房吗？"答案是：持合法身份在美国居住的非永久居民，可以申请常规贷款（Conventional），条件和美国公民一样。

• 房利美（Fannie Mae）的规定写明，它收购发放给合法居住的永久居民和非永久居民的贷款，条件和美国公民相同；身份用什么文件证明，由贷款机构按个案决定（Selling Guide B2-2-02）。
• 房地美（Freddie Mac）的规定也一样：合法居住的永久或非永久居民可以贷款，在美国没有合法居住身份的不行（Guide 5103.2）。

所以 H-1B、L-1、O-1、E-2、TN，以及持 EAD 工卡等排期的人，都可以走常规贷款。真正决定能不能贷、贷多少的，和公民一样是收入、信用、首付资金和负债。

注意：FHA 已经不收非永久居民

网上很多老文章说"H-1B 可以办 FHA"，这已经过时了。美国住房和城市发展部（HUD）2025 年 3 月 26 日发布 Mortgagee Letter 2025-09，把"非永久居民"从 FHA 的合格借款人里删掉，2025 年 5 月 25 日起分配案号的 FHA 贷款全部适用。现在 FHA 只接受美国公民、绿卡持有人（合法永久居民）和少数几个与美国有特殊协定国家的公民。HUD 在 2026 年 10 月 9 日的新闻稿里引用 ICE 的数据：改规定以前，非永久居民约占 FHA 购房贷款的 5.8%，之后降到约 0.1%。

对持签证的买家，这意味着：

• 主要的路是常规贷款；买投资房可以看 DSCR 贷款。
• 没有社安号、刚来美国、信用记录太短，或者人在海外的，可以看外国人及 ITIN 贷款。
• 拿到绿卡以后，FHA 又可以考虑，条件和公民一样。

身份文件：要准备什么

身份由贷款机构核实，常见的是：

• 护照、签证页和 I-94 记录
• I-797 批准通知（H-1B、L-1 等）
• EAD 工卡（Form I-766）：排期中的 I-485 申请人、H-4 EAD、L-2 等常用
• 社安卡：用来查信用和核对身份，但社安卡本身不能证明身份或工作许可（HUD 在 2025-09 里特别写明这一点）

签证或工卡快到期，是最常被追问的地方。贷款机构要看收入能不能持续；很多贷款机构会要求续签的证明，例如新的 I-797、已递交的延期申请，或者雇主信。离到期越近，越要提前把续签材料准备好。签证类型和续签问题，以移民律师的意见为准。

收入：和公民一样看，但有几个特别的地方

• 一般看两年工作记录。 最近的工资单、近两年的 W-2，核贷员会打电话给雇主核实在职。
• 刚从 OPT 转 H-1B、工作不满两年： 不一定不行，在学和工作的衔接、同一行业的收入都可能算进去，要看具体情况。申请前把 offer letter、工资单和学历证明给我看，我先帮您判断。
• 换雇主（H-1B transfer）： 过户前换工作，要重新核实收入和身份，最好等新工作稳定、拿到第一张工资单以后再进入贷款流程，或者提前告诉我。
• 配偶是 H-4： 没有 EAD 的配偶一般没有可以认定的收入，可以只用主申请人的收入申请；有 H-4 EAD 和工作的，收入可以一起算。
• 自雇或开公司： 见自雇人士贷款指南。

信用：在美国要有自己的信用记录

常规贷款看的是用社安号建立的美国信用记录，国内或海外的信用记录一般不能代替。刚来美国一两年的，建议：

• 尽早办一两张信用卡，按时还清，保持低使用率
• 房租、水电、手机按时付，这些记录在一些审核里可以作为补充
• 买房前几个月不开新卡、不贷款买车

信用记录实在太短的，可以看用海外信用证明的外国人贷款。具体能不能过，我会在预批时帮您看。

首付资金：钱从国内转过来，记录最重要

• 自己的存款： 从国内或海外转到美国账户的钱，每一笔都要有清楚的来源和转账记录，非英文的对账单要翻译。越早转进来、越早留下记录，核贷越顺。
• 父母赠与： 常规贷款允许亲属赠与首付，要签赠与信（gift letter），写明不用归还，再提供转账记录（Fannie Mae 的赠与规定）。父母在国内的，提前规划分几笔、从谁的账户汇出，每一笔都留好记录。
• 账户里来源不明的大额存款： 核贷员会要求书面解释和证明。买房前几个月不要在账户之间来回倒钱或存现金。

更详细的材料清单和过户前要避开的事，见首次买房贷款指南。

留学生（F-1）能买房贷款吗？

F-1 学生在美国一般没有可以认定的工资收入，所以靠自己的收入申请常规贷款通常很难。常见的做法：

• 等毕业找到工作（OPT、H-1B）、有了稳定工资以后再申请常规贷款
• 现金买房，或者看不看美国收入的外国人贷款（首付和利率一般比常规贷款高）
• 父母在国内、不在美国合法居住的，一般不能做常规贷款的共同借款人

另外，F-1 学生通常在头 5 个日历年属于 IRS 所说的"豁免个人"，报税时多半是非税务居民，这会影响以后卖房（见下一节）。

税务身份：卖房时最容易忽略的事

移民身份和税务身份是两回事。按 IRS 的"实际居住测试"（substantial presence test），当年在美国至少 31 天，并且当年天数加上前一年的 1/3、前两年的 1/6 合计至少 183 天，就是税务居民，和公民一样报税。多数 H-1B、L-1 工作满一年左右就符合；F-1 学生在头几年一般被豁免，不计天数。

为什么买房时就要想到这件事？因为卖房时如果您是"外国人"（非税务居民），适用 FIRPTA 预扣：买方要从房款里预扣一部分交给 IRS，一般是成交价的 15%。买方把房子买来自住、成交价不超过 $300,000 的，可以不预扣（IRS）。以后回国或者身份变化再卖房，事先和会计师算好。卖自住房时的资本利得免税额（单身 $25 万、夫妻 $50 万）等问题，也以会计师意见为准。FIRPTA 怎么申请少扣、多扣的怎么拿回来，见美国卖房税指南。

佐治亚的外国人买地法：买自住房不受影响

佐治亚 2024 年签署的 SB 420 限制某些"外国对手"国家（中国、古巴、伊朗、朝鲜、俄罗斯）的政府代理人和这些国家的企业，购买农地和军事设施 10 英里内的商业用地。据美联社报道，这部法律不包括住宅，美国公民和合法居民也不在限制范围内。在亚特兰大买自住房，和其他买家一样。有具体疑问的，请咨询律师。

身份变化以后，房子和贷款怎么办

• 拿到绿卡： 贷款照常还，不用重新办；以后再融资或者买第二套，FHA 也可以考虑了。
• 签证没续上、要离开美国： 贷款合同不会因为身份变化而自动终止，按时还款就可以。自住贷款要求按合同入住（标准抵押合同一般写过户后 60 天内入住、至少住一年），之后搬走可以出租；出租收入要在美国报税。
• 正在走 EB-5 投资移民： 投资款和买房首付最好分开规划，资金来源的记录两边都要用，见 EB-5 投资移民。

持签证买房贷款的材料清单

• 护照、签证、I-94；I-797 或 EAD（正反面）
• 社安号
• 最近 30 天的工资单、近两年 W-2；需要时近两年报税表
• 最近两个月所有银行和投资账户的完整对账单（每一页）
• 海外资金：汇款记录和对账单翻译
• 赠与：赠与信和转账记录
• 签证或 EAD 快到期：续签材料或雇主信

核贷员可能还会要别的文件，以实际要求为准。

我能帮您做什么

我是佐治亚州和加州持牌的中文房贷顾问（NMLS #2869394，OrangePath Financial），客户里很多是 H-1B、L-1 和排期中的工程师、医生和研究人员。申请之前，我先看您的身份文件和到期时间、工作年限和信用记录，告诉您走常规贷款还是别的方案，避免进了审批再出意外。

在亚特兰大买房的，我同时是您的地产经纪。还没定区域的，可以先用房屋估价看目标小区的价格，用佐治亚房产税计算器算每年的房产税，用学区地图按地址查学校归属。从加州搬过来的，见从加州搬到亚特兰大。

下一步

• 办理预批：先 5 分钟电话或微信，不查信用；告诉我签证类型、到期时间和工作年限，我先帮您判断
• 外国人及 ITIN 贷款：没有社安号、信用记录短或人在海外；详见外国人在美国贷款买房指南
• 首次买房贷款指南：从预批到过户的 6 个步骤
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