从加州搬到亚特兰大：房价、房产税、州税和生活成本对比

一张表看加州和亚特兰大

对比项	加州	亚特兰大（佐治亚）
2026 年 9 月中位房价	全州 $899,720；洛杉矶县 $994,670；橙县 $1,480,000；圣塔克拉拉县 $1,920,000	$399,900（Georgia MLS，核心 12 个县）
州个人所得税	1%–12.3% 累进，年收入超过 $100 万再加 1%	2026 年统一 4.99%
房产税怎么算	基本税率 1%，按买入价定税基，每年最多涨 2%，另加当地投票通过的税	市场价值 × 40% × 当地税率（mills），每年按市场价值重新评估，自住房有 homestead 减免
综合物价（全美 = 100）	全州 110.7；洛杉矶都会区 113.6；旧金山都会区 115.6	100.1
住房（房租）价格（全美 = 100）	洛杉矶都会区 170.4	111.0

房价来自加州地产经纪协会（C.A.R.）9 月报告和 Georgia MLS 9 月报告；物价来自美国经济分析局（BEA）2024 年的地区价格平价（Regional Price Parities，2026 年 2 月发布，经 FRED 查询）。各项的出处和细节见下面。

房价：同样的钱能买什么

按两边 9 月的中位价算，加州全州的中位房价约是亚特兰大的 2.2 倍，洛杉矶县约 2.5 倍，橙县约 3.7 倍，圣塔克拉拉县约 4.8 倍。卖掉一套加州中位价的房子，再在亚特兰大买一套中位价的房子，账面差价大约 $50 万；从橙县搬来，差价约 $108 万。（这是用两边中位价直接相减的粗算，没算卖房成本和税。）

亚特兰大的数字有两个口径：Georgia MLS 9 月中位成交价 $399,900；另一家统计 Atlanta REALTORS® 8 月是 $423,000。两家覆盖范围不同，看各自的同比变化更有意义。亚特兰大现在的市场比加州松：Georgia MLS 9 月签约量同比少 24.8%，在售房源多了 5.3%，买家有议价空间，详见亚特兰大 9 月楼市；加州那边见加州 9 月楼市。

各城市的房价和挂牌天数，见亚特兰大各城市房价；看中一套房，可以先用亚特兰大房屋估价查估值和租金估算（自动估算，不是评估报告）。

房产税：税率看起来更高，但房价低得多

加州： 按 13 号提案（Prop 13），房产税的基本税率是评估值的 1%，评估值从买入时的市场价值起算，之后每年最多涨 2%，直到房子转手或新建；地方投票通过的债券等税另外加。所以在加州住了很多年的人，税是按很多年前的价格算的。

佐治亚： 税 =（市场价值 × 40% − 豁免额）× 当地税率 ÷ 1,000。县评估办公室每年按市场价值重新评估。以 Gwinnett 县未建制区 2026 年的 34.86 mills 为例，一套 $399,900 的房子没有任何豁免时约 $5,576（约 1.39%）；自住并申请普通 homestead 后约少 $226–294，大约 $5,300。

容易被忽略的一点： 加州 Prop 13 的低税基留在加州。在加州住了很久、税单很低的人，到亚特兰大买房后，税按新房子现在的市场价值算，第一年的税单可能比想象中高，买之前请先算。反过来，如果在加州买一套新房，税是按新的买入价算的：$899,720 的 1% 就是约 $9,000，再加地方税。

在佐治亚要记住：

• Homestead 一定要申请。 1 月 1 日拥有并住在这套房里，4 月 1 日前向县里申请；今年买的房，最早申请明年的。
• HB 581： 申请了 homestead 的自住房，评估值每年的涨幅原则上不超过通胀（地方政府当时可以选择退出）。
• 新房第二年的税会跳： 佐治亚按 1 月 1 日的状态评估，新房建好后第二年按完整的房子评估，见亚特兰大新房购买指南。

想算一套具体房子的税：佐治亚房产税计算器，输入房价、选县和城市，逐项列出税率。税单怎么看、怎么申诉，见亚特兰大房产税 2026。

州所得税：4.99% 对比最高 13.3%

• 佐治亚： 2026 年起是统一税率 4.99%（2025 年是 5.19%），据 Bloomberg Tax 对佐治亚税务局 2026 年预扣指南的报道。
• 加州： 1% 到 12.3% 的累进税率；应税收入超过 $100 万的部分再加 1% 的心理健康服务税，最高边际税率 13.3%。
• 退休人士： 佐治亚不对社安金（Social Security）征州税；62–64 岁每人每年可以免税 $35,000 的退休收入，65 岁以上每人 $65,000。
• 搬家那一年： 佐治亚税务局说明，年中搬来的人按部分年度居民（part-year resident）报佐治亚税；加州一般也要按部分年度居民报加州的部分。怎么划分收入、什么时候算真正搬离加州，请和您的 CPA 确认。

以上是公开规定的整理，不是税务建议。

生活成本：亚特兰大约等于全美平均

美国经济分析局（BEA）的地区价格平价把全美平均定为 100。2024 年：

• 大亚特兰大都市区 100.1，和全美平均基本一样；
• 加州全州 110.7，是全美物价最高的州；
• 洛杉矶都会区 113.6，旧金山都会区 115.6。

差距最大的是住房：BEA 的住房（房租）分项，洛杉矶都会区是 170.4，亚特兰大是 111.0。按这两个数，同样的居住开支，在洛杉矶约是亚特兰大的 1.5 倍。

卖掉加州的房子：先卖还是先买

• 自住房的增值免税额： 美国国税局（IRS）规定，卖自住房时，过去 5 年里拥有并自住满 2 年，增值部分单身最多 $25 万、夫妻合报最多 $50 万可以不交联邦所得税。
• 加州的预扣： 在加州卖房，过户时一般要按成交价的 3 1/3% 预扣加州税（也可以选按估算增值乘最高税率）；符合自住房条件（5 年里拥有并自住满 2 年）的，在 593 表上声明可以完全免预扣；成交价 $10 万以下也不用预扣（加州税务局 Publication 1016）。
• 先卖后买： 拿到卖房款再买，首付和预批最简单，但可能要租房过渡。
• 先买后卖： 可以用加州房子的 HELOC 准备首付，或者在出价时附带“卖掉加州房子”的条件（在现在买家有议价空间的亚特兰大市场，卖家接受的可能性比前几年大）。两套房的支出在贷款审批时可能会一起算，所以出价前先做预批，把两种情况都算清楚。

我是佐治亚和加州的持牌房贷专员：加州那边的 HELOC 和亚特兰大的购房贷款我都可以做，同时我是佐治亚的地产经纪，找房、出价和贷款一个人对接。具体条件按您的情况报价。

搬到佐治亚后 30 天内要办的事

• 驾照： 先换佐治亚驾照或州 ID，才能给车上牌。
• 车辆登记： 佐治亚税务局要求，搬来后 30 天内登记车辆；新居民交的车辆所有权税（TAVT）是车辆市场价值的 3%。
• Homestead： 买了自住房，记住下一个 4 月 1 日前申请（见上面）。
• 孩子上学： 按住址划分学校，入学前向学区核对地址。

住在哪里

亚特兰大北边的 Johns Creek、Alpharetta、Duluth、Suwanee、Peachtree Corners 和 Cobb 县等，是我常带外州客户看房的地方。每个城市的房价、在售房源和挂牌天数，见各城市房价；学区按地址核实，见亚特兰大学区怎么查和亚特兰大学区地图。

我帮客户搬来的真实经历：从湾区搬到北亚特兰大、从亚利桑那搬到 Johns Creek、从新泽西退休搬来亚特兰大。

人还在加州，怎么在亚特兰大买房

• 视频看房： 我用视频带您看，屋顶、地基、水电和周边当场给您看；可以先集中看几套，再飞来看最后两三套。
• 验房和评估： 我约独立验房师，报告逐项讲给您听。
• 远程过户： 大部分文件电子签；佐治亚由过户律师主持过户，需要公证的文件可以在加州办。

完整的买房流程见亚特兰大买房指南；先在亚特兰大买一套出租房、人暂时不搬的，见亚特兰大投资房指南。想知道您在加州的房子卖掉后，在亚特兰大能买什么样的房子，把预算和想住的方向发给我（微信 zion4realtor），我帮您列几套真实在售的房子对比。