自雇人士买房贷款：报税收入低，也能把收入算对

自雇人士贷款，先看收入怎么算

自雇的人申请房贷，最常听到的一句话是"报税收入太低，贷不了那么多"。其实问题往往不在收入本身，而在贷款机构怎么认定您的收入。认定方式不同，能贷的金额可能差很多，所以动手找房之前，先把这件事弄清楚。

按照房利美（Fannie Mae）的规定，在一家公司持股 25% 或以上，就算自雇人士（self-employed），即使您同时从自己公司领工资。开餐馆、开公司、做 1099 合同工、做 Uber 或电商，都在这个范围里。

联邦"还款能力"规则（Ability-to-Repay，12 CFR 1026.43）要求贷款机构用可靠的第三方记录核实收入。可以用的记录不只报税表，还包括 W-2、工资单和银行等金融机构的记录。这就是为什么自雇人士有两条路：用报税表做常规贷款，或者用银行流水做 Non-QM 贷款。

第一条路：用报税表做常规贷款

常规贷款（Conventional）按房利美的规则审核自雇收入，要点是：

• 一般要两年记录。 房利美通常要求两年的收入记录：近两年签名的个人报税表（含所有附表），有时还要公司报税表。核贷员也可以直接向 IRS 调取报税记录（transcript）代替复印件，申请时一般会请您签 IRS 4506-C 授权表（IRS 的 IVES 服务）。
• 只交一年报税表的情况。 公司已经存在 5 年、您持股 25% 以上也满 5 年，房利美允许只交最近一年的报税表，前提是贷款机构用 Form 1084 之类的现金流分析核算收入。
• 自雇不到两年也有机会。 最近一年的报税表里有完整 12 个月来自现在这家公司的收入，而且之前在同一行业或类似工作有同等或更高的收入（比如从 W-2 工程师转成自己接项目），房利美允许贷款机构考虑。
• 看趋势。 核贷员要比较逐年的毛收入、费用和应税收入，判断生意是否稳定。收入逐年下降，会被重点追问。

不只看净利润：可以加回来的项目

很多人以为贷款只看报税表最后那个净利润（Schedule C 第 31 行）。按房利美对 Schedule C 的规定，下面这些已经在报税时扣掉、但不是真正花掉的现金，要加回到收入里：折旧（depreciation）、耗减（depletion）、家庭办公扣除（business use of home）、摊销（amortization）和意外损失（casualty loss）。反过来，非经常性收入要扣掉。

举个算账的例子（只是示意，不代表您的情况）：Schedule C 净利润 $60,000，折旧 $15,000，家庭办公扣除 $5,000，加回以后贷款认可的年收入约 $80,000，比只看净利润多三分之一。两年都这样算，再按规则取平均。

第二条路：银行流水贷款（Non-QM）

报税时抵扣多、加回以后收入还是不够的老板，可以看不用报税表的 Non-QM 贷款：

• 银行流水贷款： 用 12 或 24 个月的个人或公司账户对账单，把进账加总，扣掉账户之间的转账和非经营收入，再按贷款机构规定的费用比例（或会计师出具的实际费用比例）折算出收入。
• 损益表（P&L）贷款： 由会计师或报税师出具损益表代替报税表。
• 只看 1099： 适合独立合同工。

Non-QM 不在标准合格贷款（QM）的范围里，利率通常比常规贷款高，首付要求通常也更高；换来的是收入按真实进账计算。具体方案见自雇及不查报税贷款。不少客户的做法是先用银行流水贷款买房，等报税收入上来以后再看要不要转成常规贷款再融资。

自雇人士最容易卡住的 5 个地方

• 个人和公司账户混用。 银行流水贷款要分清哪些是经营收入。私人开支和公司开支混在一个账户、朋友之间来回转账，都会让核贷员一笔一笔要解释。至少提前几个月把账户理清楚。
• 用公司的钱付首付。 房利美规定，用公司资产付首付、过户费或做储备金时，要提供公司近期的资产负债表和几个月的公司账户对账单，贷款机构还要判断把钱取出来会不会影响公司经营。提前和会计师商量怎么转。
• 报税前没算过对房贷的影响。 多抵一笔税，少的是认可收入。准备一两年内买房的，报税前请会计师和房贷顾问一起看看，再决定怎么报。税务问题以会计师意见为准。
• 申请时间赶上报税季。 年初申请时，最近一年的报税表可能还没报或在延期，要用哪一年、要补什么文件，申请前先问清楚。
• 大额现金存款。 现金生意存进账户的钱，要能对上营业记录。来源说不清的大额存款，核贷员会要求书面解释和证明。

材料清单

报税表路线（常规贷款）一般准备：

• 近两年签名的个人报税表（全部附表），有时还要公司报税表（1120S、1065 等）和 K-1
• 签好的 IRS 4506-C 授权
• 近两个月所有银行和投资账户的完整对账单
• 用公司资金时：公司资产负债表和近几个月公司账户对账单
• 身份证件

银行流水路线（Non-QM）一般准备：

• 12 或 24 个月的个人或公司账户对账单（每一页）
• 营业执照、公司注册文件或会计师信，证明公司存续和您的持股比例
• 能证明首付和储备金的对账单

核贷员可能还会要别的文件，以实际要求为准。

佐治亚和加州都可以做

我是佐治亚州和加州持牌的房贷顾问（NMLS #2869394，OrangePath Financial），两种路线都能做，可以在申请前把同一份材料按两种方式各算一遍，告诉您哪条路贷得更多、成本更低，再决定走哪条。

在亚特兰大买房的，我同时是您的地产经纪，看房出价和贷款进度一起安排，见亚特兰大地产经纪人怎么选。还没想好买哪里，可以先用房屋估价看看目标小区的价格，用佐治亚房产税计算器算过户后每年的房产税，这两项都会算进每月还款。

下一步

• 办理预批：先 5 分钟电话或微信，不查信用；把近两年报税表或几个月的对账单发给我，我先帮您算认可收入
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