美国卖房要交多少税：亚特兰大卖房的免税额、资本利得税和预扣（2026）

先看一张表：卖房可能涉及的税和预扣

项目	谁、什么情况	2026 年的规定
自住房增值免税	过去 5 年里拥有并自住满 2 年	单身最多 $250,000、夫妻合报最多 $500,000 不交联邦所得税（IRS）
联邦长期资本利得税	持有超过 1 年，增值超过免税额或不是自住房	0%、15%、20%，按应税收入分档；持有 1 年以内按普通收入税率
折旧回收	出租过、报过折旧	折旧部分最高 25%（unrecaptured Section 1250 gain）
投资收入附加税（NIIT）	修正后收入超过单身 $200,000 / 夫妻 $250,000	3.8%（免税的自住房增值不算）
佐治亚州所得税	佐治亚居民，或卖佐治亚房子的外州人	2026 年统一 4.99%
佐治亚非居民预扣	卖方成交时主要住所不在佐治亚	买方按成交价预扣 3%，或交收益宣誓书后按收益的 3%
FIRPTA 预扣	卖方是外国人（非税务居民）	一般按成交价预扣 15%；买方自住时 $30 万以下免、$30 万–$100 万为 10%
佐治亚房产转让税	每笔过户	每 $100 成交价 $0.10（第一个 $1,000 收 $1），法律上由卖方负责

出处见文末。下面一项一项讲清楚，最后有两个算例和卖房前要准备的材料。以上是公开规定的整理，不是税务建议，具体请和您的 CPA 确认。

自住房：$25 万 / $50 万免税要满足什么条件

美国国税局（IRS）规定，卖主要住所（main home）时，满足下面的条件，增值部分单身最多 $250,000、夫妻合报最多 $500,000 可以不交联邦所得税：

• 拥有满 2 年： 卖房前 5 年里，房子在您名下合计至少 24 个月。
• 自住满 2 年： 同样这 5 年里，作为主要住所实际居住合计至少 24 个月。两段 2 年不需要连续，也不需要重合。
• 2 年内只能用一次： 卖房前 2 年里没有用这个免税额卖过另一套房。
• 夫妻 $50 万： 合并报税，其中一人满足拥有条件，两人都满足自住条件，两人在过去 2 年都没有用过这个免税额。配偶去世后 2 年内卖房，在世的配偶仍然可以按 $50 万算（条件以 IRS 523 号出版物为准）。

增值怎么算： 增值 = 卖价 − 卖房费用 − 调整后成本。调整后成本是当初的买价，加上买房时的部分过户费用和改善工程（加建、换屋顶、整体翻新厨房这类增加价值或延长寿命的支出），减去报过的折旧。日常维修一般不能加进成本。所以买房的结算单和装修收据要一直留着。

卖自住房亏了： 自住房的亏损不能抵税。

住不满 2 年就要卖，怎么办

不满 2 年，原则上不能用全额免税，但因为工作变动、健康原因或其他意外情况卖房的，可以按比例用一部分（IRS）。比例一般是实际满足条件的月数除以 24：单身住了 12 个月，最多约 $125,000 可以免税。工作变动通常指新工作地点比原来的住处远了至少 50 英里，具体以 523 号出版物的条件为准。

没有这些原因、只差几个月就满 2 年的，等到满 2 年再过户，可能直接省下一笔税。签卖房合同之前先把日期算好。

搬走后出租，再卖：3 年窗口和折旧

很多人从亚特兰大搬去外州，或者从加州搬来亚特兰大，把原来的自住房先出租几年再卖：

• 3 年窗口： 搬出后 3 年内卖掉，过去 5 年里仍然可能凑够 2 年自住，免税额还在。超过这个时间，就按出租房算。
• 出租期间的折旧要补税： 1997 年 5 月 6 日以后出租期间的折旧，即使符合免税条件，这部分也不能免，按最高 25% 交税。IRS 按"应提折旧"算：没报折旧也会按应提的金额计算，所以出租期间最好正常报折旧。
• 搬出之后的出租期不算"非合格使用"： 2009 年以后，房子在成为主要住所之前出租或当第二套房的时间，会按比例减少免税额；但最后一次自住之后、5 年内的出租期间不在这个限制里（IRS 523 号出版物）。

加州的房子出租后再卖，还要看加州的规定和 593 表，见从加州搬到亚特兰大。

出租房、投资房：卖了交多少税

不是自住房，增值就要交税，分成几块：

• 持有时间： 超过 1 年是长期资本利得，联邦税率 0%、15% 或 20%；1 年以内是短期，按普通收入税率，最高 37%（Kiplinger）。
• 2026 年长期资本利得税档（应税收入）： 单身 $49,450 以下 0%、$545,500 以下 15%、以上 20%；夫妻合报 $98,900 以下 0%、$613,700 以下 15%、以上 20%（据 Kiplinger 整理的 IRS 2026 年数字）。
• 折旧回收： 报过的折旧部分最高 25%。
• NIIT： 修正后调整总收入超过单身 $200,000、夫妻合报 $250,000，超过的部分和投资收入取较小者，再交 3.8%。这两个门槛不随通胀调整（IRS）。
• 佐治亚州税： 佐治亚 2026 年统一税率 4.99%，资本利得也按这个税率（据 Bloomberg Tax 对佐治亚税务局 2026 年预扣指南的报道）。

1031 交换可以递延： 卖出投资房后买入另一套投资或经营用的房地产，按 1031 条款可以递延增值税。卖出后 45 天内书面指定要买的房子，180 天内完成购买，钱要放在合格中介（qualified intermediary）手里，不能自己经手；自住房不适用（IRS FS-2008-18）。打算做 1031 的，在挂牌前就要找好中介，卖房合同里也要写明。从加州换到亚特兰大的，加州还要求每年报 FTB 3840 表，见亚特兰大投资房指南。

搬离佐治亚后卖亚特兰大的房子：3% 州预扣

按佐治亚税务局规则 560-7-8-.35：

• 谁要预扣： 卖方在过户时主要住所（公司为主要营业地）不在佐治亚的，买方要从房款里预扣，交给佐治亚税务局。实际由过户律师在成交时扣下、代为申报。
• 扣多少： 成交价的 3%；卖方提供收益宣誓书（IT-AFF2）的，改按实际收益的 3%。收益算出来税额不到 $600 的，交 IT-AFF2 可以不扣。
• 不用扣的情况： 成交价低于 $20,000；法律规定卖的是卖方的主要住所时不需要预扣（O.C.G.A. 48-7-128）；前两年报过佐治亚税、承诺今年也报，并且在佐治亚还有足够房产等条件都满足的，可以签 IT-AFF1 视为居民。搬走后出租过的房子算不算主要住所，由过户律师按州税务局的表格判断。
• 多位共有人： 每个人分开看，只对非居民的份额预扣。
• 扣的钱怎么拿回来： 买方在成交次月月底前用 G-2RP 表交给州政府，并给卖方一份。卖方报当年佐治亚税时附上，多扣的退回。

搬到加州的人卖亚特兰大的房子，佐治亚要报非居民税，加州作为居住州一般也会把这笔收益算进去，同一笔收益在佐治亚交过的税通常可以在加州申请其他州税收抵免（Schedule S）。

不是美国税务居民：FIRPTA 预扣

按 IRS 的 FIRPTA 规定，卖方是"外国人"（foreign person，对个人来说就是非美国税务居民）的，买方要从成交价里预扣一部分交给 IRS：

• 一般 15%（按成交金额，不是按增值）。
• 买方买来自住，成交价不超过 $300,000： 不用预扣。
• 买方买来自住，成交价 $300,000 到 $100 万： 预扣 10%。

预扣不等于最终的税。预扣的钱是预缴：卖方报 1040-NR 时按实际增值算税，多扣的退回；没有社安号的要先申请 ITIN。实际税额远低于预扣额的，可以在过户前后向 IRS 申请减少预扣证明（8288-B 表）。

身份是"税务居民"还是"非税务居民"，按的是在美国的天数（实际居住测试），不是绿卡或签证本身，见 H1B 买房贷款指南里"税务身份"一节。打算回国或换身份前卖房的，一定先和会计师算好。

继承和赠与的房子：成本差别很大

• 继承： 继承来的房子，成本一般按原主人去世当天的市场价值重新计算（"step-up"），之前的增值不用交税（IRS 551 号出版物）。
• 赠与： 父母生前把房子过户给子女，子女的成本一般沿用父母当初的成本，以后卖房时这些年的增值都要算。

所以"要不要提前把房子过户给孩子"，先和会计师、律师算清楚再做。

两个算例（只是示意，不是税务建议）

算例一：夫妻卖自住房。 2016 年以 $400,000 买入，住了 10 年，换屋顶和改厨房共 $50,000。2026 年以 $750,000 卖出，卖房费用（佣金、律师费、转让税等）假设 $45,000。

• 增值 = $750,000 − $45,000 − ($400,000 + $50,000) = $255,000
• 夫妻合报免税额 $500,000，联邦税 $0；佐治亚州税从联邦调整总收入起算，免掉的部分佐治亚一般也不算。
• 同样的数字如果是单身：超过 $250,000 的 $5,000 要交税，按 15% 档约 $750，加佐治亚 4.99% 约 $250。
• 转让税：$750,000 的房子约 $750。

算例二：卖出租房。 2018 年以 $300,000 买入出租，累计折旧 $60,000。2026 年以 $480,000 卖出，卖房费用假设 $30,000，夫妻合报、应税收入在 15% 档。

• 调整后成本 = $300,000 − $60,000 = $240,000；增值 = $480,000 − $30,000 − $240,000 = $210,000
• 折旧回收 $60,000 × 最高 25% = 最多 $15,000
• 其余 $150,000 × 15% = $22,500
• 佐治亚 $210,000 × 4.99% ≈ $10,479
• 合计约 $48,000；收入超过 NIIT 门槛的，再加最多 $210,000 × 3.8% ≈ $7,980。如果做 1031 交换，这些可以递延。

卖房前要准备的材料

• 当初买房的结算单（Closing Disclosure / settlement statement）
• 改善工程的合同和收据（加建、屋顶、空调、整体翻新等）
• 出租过的：每年报税表里的折旧明细（Form 4562）和 Schedule E
• 自住的时间证明：驾照地址、报税地址、水电账单
• 卖方身份：是否佐治亚居民、是否美国税务居民（决定 3% 和 15% 预扣）
• 打算做 1031 的：挂牌前联系好合格中介

成交后，过户律师一般会出 1099-S 表报给 IRS。收到 1099-S，或者有不能免税的增值，就要在当年税表上申报（IRS Topic 701）。

我能帮您做什么

我是亚特兰大的地产经纪（Virtual Properties Realty），也是佐治亚和加州持牌的房贷顾问。卖房之前，我可以先帮您：

• 用房屋估价和最近的成交，看房子大概能卖多少（自动估算不是评估报告，挂牌价按实际成交比较来定），再对照各城市房价
• 从估价、挂牌到律师过户的每一步和卖方费用，见亚特兰大卖房流程
• 把过户日期和"满 2 年""搬出 3 年"这些时间点对上，提醒您哪些问题要先问 CPA
• 卖了再买的，在亚特兰大找下一套房，同时安排预批；买家那边要算每年的房产税，可以用佐治亚房产税计算器
• 还没决定在哪里买的，见亚特兰大哪里买房

税务问题以您的 CPA 意见为准，我负责把房子卖好、把时间安排对。