外国人在美国贷款买房：人在海外、没有社安号，也有办法

外国人在美国能贷款买房吗？先说结论

能，但要先分清自己属于哪一种情况。美国大部分房贷最后卖给房利美（Fannie Mae）和房地美（Freddie Mac），它们的规定是：借款人要有有效的社安号或 ITIN（Fannie Mae Selling Guide B2-2-01），而且非美国公民必须是在美国合法居住的永久居民或非永久居民（B2-2-02）。所以：

您的情况	一般走哪种贷款
有绿卡，或持 H-1B、L-1、EAD 等合法身份住在美国	常规贷款，条件和公民一样，见 H1B 工作签证买房贷款指南
人在国内或其他国家，没有美国居住身份	外国人贷款（Foreign National，属于 Non-QM）
用 ITIN 报税，没有社安号	ITIN 贷款（Non-QM）
全款买	不需要贷款，但资金来源和以后的税一样要准备

Non-QM 是指不卖给房利美、房地美的贷款，规则由贷款机构自己定。它的好处是能看海外收入、海外资产和租金；代价是首付比例和利率一般比常规贷款高，每个方案的要求也不一样。具体条件以预批时的实际方案为准，这里不写利率和首付比例。

外国人贷款看什么

• 身份： 护照、签证（如果有）；人在海外的，看护照和入境记录。
• 资金： 首付、过户费和储备金（贷款后账户里还要留的钱）都要有清楚的来源记录。海外银行对账单要翻译。
• 信用： 没有美国信用记录的，一些方案接受海外银行出具的信用证明信（credit reference letter）。
• 收入或租金： 有的方案看海外收入证明；买投资房的，很多方案主要看房子的租金能不能覆盖月供（DSCR），见亚特兰大投资房指南。
• 房子类型和用途： 人在海外的，通常是第二套房或投资房，不能按自住房申请。

钱从国内出来：先了解规则，再定时间表

• 据 Inman 2017 年 1 月的报道，中国内地居民每人每年购汇额度约 5 万美元，购汇时要申报用途，用途不能是海外买房；这个额度到现在也没有变化（律所 SI Laws 2026 年的说明同样这样写），具体以国家外汇管理局和银行的现行规定为准。
• 资金怎么合法出境，请先问国内银行或专业人士。我不提供任何规避外汇管理的建议。
• 美国这边，贷款机构要核实首付资金的来源：大额入账要解释，汇款要有记录。已经在海外（香港、新加坡等）账户里放了一段时间的资金，记录最清楚。
• 时间： 跨境汇款和翻译材料都要时间。建议签合同之前，就把首付和过户费放到能用的账户里。

ITIN：什么时候需要，什么时候会过期

• ITIN（个人报税识别号）是美国国税局（IRS）发给没有资格拿社安号、但要在美国报税的人用的，用 W-7 表申请。它只用于报税，不代表工作许可或移民身份。
• 买了房子出租、在美国有租金收入要报税的，一般就需要 ITIN。
• IRS 规定：ITIN 连续 3 个纳税年度没有用在联邦报税表上，就在第三年的 12 月 31 日过期；要用的时候用 W-7 续期（勾选 Renew）。准备申请 ITIN 贷款的，先确认自己的 ITIN 还有效。
• 以后拿到社安号，就不用再续 ITIN。

买来出租：租金怎么交税

根据 IRS 的说明：

• 非居民外国人（nonresident alien）收到的美国房租，如果不算"和美国贸易或业务有实际关联"的收入，按总租金的 30%（或税收协定的更低税率）预扣税，不能扣费用。
• 可以选择把租金当作有实际关联的收入（IRC 871(d) 选择）：在当年的 1040-NR 报税表上附声明，列出所有美国房产；给租客或物业公司交 W-8ECI 表。这样可以扣房贷利息、房产税、保险、维修和折旧，按净收入、按累进税率交税。
• 这个选择以后每年都有效，每年都要报 1040-NR；超过原截止日 16 个月还没报的，可能不能扣费用。
• 佐治亚州对来自佐治亚的租金收入也要报州税。请找熟悉非居民报税的会计师。

人在海外，怎么签字过户

• 佐治亚的过户由律师主持（流程见亚特兰大卖房流程的过户一步，买方这边类似）。人不在美国的，常见做法是委托书（power of attorney）、在美国使领馆公证签字，或者提前飞来签。哪种可以用，要过户律师和贷款机构都同意，越早问越好。
• 中国内地 2023 年 11 月 7 日起适用《海牙公约》（Apostille Convention）：在中国公证、要在美国使用的文件，可以办附加证明书（apostille），不用再走使领馆认证（中国驻美国大使馆通知）。
• 电汇诈骗很常见：过户资金的电汇信息，一定要打电话向律师事务所核实，不要只看邮件。

全款买和以后卖房要注意的事

• FinCEN 现金购房申报规则： 这条规则原本要求过户方申报以公司或信托名义、不用贷款买的住宅，2026 年 3 月 1 日生效；2026 年 3 月 19 日被德州东区联邦法院撤销（Flowers Title Companies v. Bessent），FinCEN 表示在判决有效期间不需要申报。规则状态可能再变，以过户律师的说法为准。
• 以后卖房： 外国人卖美国房产，买方一般要预扣售价的 15%（FIRPTA）；佐治亚对非居民卖家还有州预扣。详见美国卖房要交多少税。

佐治亚的外国人买地法：买住宅不受影响

佐治亚 2024 年签署的 SB 420 限制某些"外国对手"国家（中国、古巴、伊朗、朝鲜、俄罗斯）的政府代理人和这些国家的企业，购买农地和军事设施 10 英里内的商业用地。据美联社报道，这部法律不包括住宅。有具体疑问的，请咨询律师。详见 H1B 工作签证买房贷款指南。

外国人贷款材料清单

• 护照（和签证，如果有）
• 最近两到三个月的银行对账单（每一页，附翻译）
• 首付、过户费和储备金的资金证明和汇款记录
• 没有美国信用记录的：海外银行信用证明信
• 投资房：租约或市场租金评估
• 用 ITIN 申请的：IRS 的 ITIN 信，以及近两年的报税表

核贷员可能还会要别的文件，以实际要求为准。

我能帮您做什么

我是佐治亚州和加州持牌的中文房贷顾问（NMLS #2869394，OrangePath Financial），同时是亚特兰大的地产经纪。人在海外的买家，我可以先帮您判断走哪种贷款、需要什么文件、资金什么时候要到位，再用微信视频带您看房。

选区域之前，可以先用房屋估价看目标小区的价格，用佐治亚房产税计算器算每年的房产税，用学区地图按地址查学校归属。打算办投资移民的，见 EB-5 投资移民：投资款和买房首付的资金来源记录，最好一起规划。

下一步

• 办理预批：先 5 分钟电话或微信，不查信用；告诉我您在哪个国家、有没有 ITIN、打算自住还是出租
• 外国人及 ITIN 贷款方案
• H1B 工作签证买房贷款指南：已经持合法身份住在美国的
• 亚特兰大贷款 · 加州房贷