根据加州地产经纪协会（C.A.R.）10 月 19 日公布的数据，2026 年 9 月加州现房独栋成交量（经季节调整后的年化速度）为 260,410 套，比 8 月少 3.4%，比去年同期少 6.5%；成交量已经连续 48 个月低于 30 万套。房价却很稳：全州中位房价 $899,720，只比 8 月低 0.2%（C.A.R. 说往年 8 月到 9 月一般会降 1.8%），比去年同期涨 1.7%。
−6.5%9 月成交量同比（年化 260,410 套）
$899,720全州中位房价，同比 +1.7%
+0.5%在售房源同比，8 个月来第一次增加
6.86%C.A.R. 引用的 9 月 30 年固定平均利率；Freddie Mac 10 月 29 日是 7.24%
主要数据
| 2026 年 9 月 | 数字 | 一年前 |
|---|---|---|
| 成交量（年化） | 260,410 套 | 278,540 套 |
| 中位房价 | $899,720 | $884,390 |
| 每平方英尺价格 | $434 | $427 |
| 库存可售月数 | 3.7 个月 | 3.6 个月 |
| 中位成交天数 | 29 天 | 32 天 |
| 成交价与挂牌价之比 | 98.8% | 98.2% |
| 百万美元以上成交占比 | 35.9% | — |
| 公寓 / 联排中位价 | $640,000 | 同比 −1.5% |
数据来自 C.A.R. 2026 年 9 月成交与房价报告（10 月 19 日发布），除注明外都是独栋二手房。
各地区、各县
| 地区 | 9 月中位价 | 比 8 月 | 同比 | 成交量同比 |
|---|---|---|---|---|
| 旧金山湾区 | $1,325,000 | +4.2% | +1.9% | −3.1% |
| 南加州 | $895,000 | −0.6% | +3.0% | −9.1% |
| 洛杉矶都会区 | $855,000 | +0.6% | +3.0% | −8.0% |
| 内陆帝国 | $601,030 | +0.2% | +1.7% | −10.2% |
| 中部海岸 | $1,049,500 | −2.4% | +4.4% | +4.4% |
| 中央谷地 | $500,000 | 0.0% | 0.0% | −2.5% |
| 洛杉矶县 | $994,670 | +5.0% | +1.2% | −10.9% |
| 橙县 | $1,480,000 | +1.9% | +5.6% | −2.0% |
| 圣地亚哥县 | $1,050,000 | −3.7% | +6.1% | −12.2% |
| 河滨县 | $620,000 | −2.1% | −0.6% | −12.7% |
| 圣贝纳迪诺县 | $531,090 | +1.7% | +6.2% | −6.0% |
| 圣塔克拉拉县 | $1,920,000 | +1.1% | −4.0% | +1.5% |
| 圣马特奥县 | $2,327,500 | +3.4% | +8.3% | −8.6% |
| 旧金山 | $2,054,000 | +9.5% | +17.4% | +6.2% |
| 阿拉米达县 | $1,265,000 | −1.6% | +1.2% | −4.4% |
| 康特拉科斯塔县 | $870,000 | −0.6% | +0.1% | −5.7% |
各县成交量没有经过季节调整；单月的县中位价会随着当月成交房子的类型上下跳，看同比比看环比更有意义。
三个值得注意的地方
- 南加州成交放慢最多。 南加州成交量同比少 9.1%，洛杉矶县少 10.9%，圣地亚哥少 12.2%，河滨县少 12.7%。房价却没跟着跌：南加州中位价同比仍涨 3.0%。
- 圣塔克拉拉在售房源明显变多。 C.A.R. 统计圣塔克拉拉县在售房源同比增加 26.4%，它也是少数中位价比去年低的大县（−4.0%）。C.A.R. 说，全州在售房源增加主要是因为房子卖得慢了，而不是挂牌卖房的人变多。
- 成交价仍然接近挂牌价。 成交价与挂牌价之比升到 98.8%，中位成交天数降到 29 天。加州比去年慢，但还不像亚特兰大那样往买方市场走（Georgia MLS：9 月签约量同比 −24.8%，按我粗算库存约 5.6 个月，见亚特兰大 9 月楼市）。
9 月之后的利率
C.A.R. 用的是 Freddie Mac 每周调查：9 月 30 年固定平均 6.86%，8 月 6.67%，一年前 6.35%。10 月利率继续走高，10 月 8 日、15 日都是 7.40%；美联储 10 月 28 日按兵不动之后，Freddie Mac 10 月 29 日公布的平均是 7.24%（美联储这次议息对房贷的影响）。
我按 30 年固定、只算本金和利息粗算：同样的月供预算，利率 7.24% 时能借的钱比 9 月的 6.86% 少约 3.8%，比一年前的 6.35% 少约 8.7%。这些是全美平均利率和我自己的举例，不是报价；每个人实际拿到的利率取决于信用、首付、房产和贷款额。
在加州买房、贷款，这意味着什么
- 不少县的中位价已经超过 Conforming 额度。 2026 年洛杉矶、橙县、旧金山、圣马特奥、圣塔克拉拉和阿拉米达县，单户贷款额 $1,249,125 以内是 Conforming（圣地亚哥是 $1,104,000）。橙县（$148 万）、圣塔克拉拉（$192 万）、圣马特奥（$233 万）和旧金山（$205 万）的中位价都在这条线以上，很多买家要在"多付首付做 Conforming"和"做 Jumbo"之间选。两种都要报价比一比：今年秋天 Jumbo 利率一直和 Conforming 差不多甚至更低（2026 年加州贷款额度）。FHFA 一般在 11 月下旬公布 2027 年额度。
- 更新预批信。 按 9 月利率开的预批信，会高估您现在能借的额度。
- 利用市场变慢。 南加州和圣塔克拉拉成交少、房源多，出价时除了价格，也可以谈卖家补贴过户费，或者用补贴做利率买低（buydown）。
- 在比较亚特兰大？ 加州中位价约是亚特兰大的 2.2 倍（Georgia MLS 9 月中位价 $399,900）。考虑搬家或在亚特兰大买出租房的，可以看从加州买亚特兰大投资房指南。
我持有加州和佐治亚州的房贷执照（在加州只做贷款，不做房产经纪），可以和您在加州的经纪人配合。明年走势见C.A.R. 2027 年加州房价预测，上个月见加州 8 月楼市，贷款方案见加州房贷。把您看中的房子或价位发给我，我按现在的利率把 Conforming 和 Jumbo 并排算给您。
