亚特兰大地产经纪人怎么选

地产经纪人在一笔交易里做什么

买房时，买方地产经纪人负责的事情远不止带看房：

• 找房和看房： 按预算、通勤和学区要求筛选房源，安排看房，提醒房子的问题。
• 定价和出价： 拿附近近期成交（comps）判断价格，写 offer，和卖方经纪谈价格、尽职调查期和诚意金。
• 合同期内： 安排验房，谈修理或降价，盯评估、贷款审批和产权调查的每个期限。
• 过户： 和贷款方、过户律师（Closing Attorney）对接，确保按时成交。

所以选经纪人，看的是他在这几步上的经验和沟通，不只是会不会说中文。

第一步：先查执照

佐治亚州的地产经纪执照由佐治亚州房地产委员会（Georgia Real Estate Commission，GREC）发放。在 GREC 官网的执照查询（License Search）里输入姓名，可以看到执照是否有效、执照类型（salesperson 或 broker）、到期日，以及有没有纪律处分。

REALTOR® 是另一回事：只有加入全美地产经纪协会（NAR）的持牌经纪才能用这个称号，要遵守协会的职业道德守则。

我的佐治亚州地产执照是 #440418，挂靠 Virtual Properties Realty（GREC 公司执照 #H-45477），欢迎直接查询。

2024 年 8 月起的新规则

根据全美地产经纪协会（NAR）的和解协议，从 2024 年 8 月 17 日起：

• 先签书面协议再看房。 通过 MLS 工作的买方经纪，在带您看房（包括视频实时看房）之前，要和您签书面协议，写明服务内容和报酬。在佐治亚州常用的是 Georgia REALTORS® 的买方经纪协议（Buyer Brokerage Engagement Agreement）。在开放日（open house）和经纪人聊天、问服务内容，不需要签。
• 佣金可以谈。 经纪人的报酬一直都可以协商，没有统一标准。
• MLS 上不再显示给买方经纪的佣金。 卖方是否给买方经纪付费，要通过协商确定，签协议前问清楚。

签之前，看清楚协议的期限、范围（只限某些城市或某类房产？）、报酬怎么算、谁来付，以及提前终止的条件。

面谈时问这 8 个问题

• 1. 过去一年在我想买的城市成交过几套？ 让他举例说明，比如成交案例。
• 2. 您是全职吗？一般多快回消息？
• 3. 买方经纪协议的期限和报酬是多少？卖方不付的部分谁出？
• 4. 多个 offer 竞争时，您怎么帮我写出有竞争力又不冒险的 offer？
• 5. 尽职调查期一般建议多长，验房发现问题怎么谈？
• 6. 学区和 HOA 规定，您会怎么帮我核实？（学区要按地址查，邮编和城市名都不能直接对应。）
• 7. 您会代表卖方同时代表我吗（双重代理）？ 在佐治亚州，双重代理要事先取得买卖双方的书面同意。
• 8. 能推荐贷款方、验房师和过户律师吗？您和他们有利益关系吗？

华人买家最在意的几件事

• 语言： 合同、验房报告和贷款文件都是英文，有一位能用中文把条款讲清楚的经纪人，能少很多误会。
• 贷款： 很多华人买家是自雇、刚换工作、刚来美国或买投资房，贷款方案比一般人复杂。地产经纪和贷款能配合好，成交才稳。
• 远程买房： 从外州或国内买房，需要视频看房、电子签字和远程过户的经验。

我的做法

我是 Zion Chen，佐治亚州持牌地产经纪人（REALTOR®），同时是佐治亚州和加州的持牌房贷专员。找房、出价和贷款由一个人负责，信息不用在经纪人和贷款员之间来回传。我做过的成交见成交案例；买房流程和费用见亚特兰大买房指南；学区查询见亚特兰大学区怎么查；准备买房，可以先办理预批。