每年秋天，是亚特兰大房主交房产税的季节。今年有几件事和往年不一样：Fulton 县发的是临时账单，州政府给自住房在税单上直接减了一笔，州议会还通过了新的房产税法。最近要截止的是 Gwinnett 和 Forsyth 县：11 月 15 日，今年这天是星期天。
2026 年各县截止日期
| 县 | 2026 年账单 | 截止日期 |
|---|---|---|
| Gwinnett | 9 月寄出 | 11 月 15 日（周日） |
| Forsyth | 已寄出 | 11 月 15 日（周日） |
| DeKalb | 8 月 14 日寄出，分两期 | 第一期 9 月 30 日（已过）；第二期 11 月 16 日（周一） |
| Fulton | 8 月 15 日寄出，临时账单 | 10 月 15 日（已过）；亚特兰大市的部分 9 月 30 日（已过） |
| Cobb | 8 月发出 | 10 月 15 日（已过） |
日期来自各县税务官（Tax Commissioner）2026 年的公告。Fulton 和 Cobb 已经过了截止日，还没交的请尽快补交：利息从过期第二天就开始算。
住在城市里的，还要看城市税单。在 Gwinnett，除了 Berkeley Lake、Grayson 和 Peachtree Corners 跟县税合在一张单上，其他城市都单独寄城市税单，截止日期也不一样。按各市官网的说明，Suwanee 市（4.93 mills）通常是 12 月 20 日，Snellville 市是第二年 1 月 15 日，Loganville 市通常是 11 月 15 日。
今年 11 月 15 日是星期天。Gwinnett 的说明是邮戳日期在截止日或之前都算按时，但最稳妥的是 11 月 13 日（周五）前在网上交。Gwinnett 网上用 eCheck 付款不收手续费，刷卡要另付手续费；今年起 Gwinnett 也接受分几次付，只要截止日前付清。
晚交要多付多少
佐治亚州的规定是：过了截止日，未付的部分按年利率计息，2026 年是 9.75%（银行优惠利率加 3 个百分点，按月计）；晚交满 120 天，再加收未付税款 5% 的罚金，之后每 120 天再加 5%，最多加到 20%。
举个例子：一张 $6,000 的税单晚交 4 个月，利息约 $195（$6,000 × 9.75% × 4/12），到第 120 天再加 5% 罚金 $300，一共多付约 $495。
税单是怎么算出来的
佐治亚的房产税按“评估值”算，评估值是县评估办公室认定的市场价值的 40%：
税 =（市场价值 × 40% − 豁免额）× 税率（mills）÷ 1,000
1 mill 就是每 $1,000 评估值交 $1。县、学区、城市各自定税率，加在一起就是你的总税率。以 Gwinnett 县未建制区（不属于任何城市）2026 年的税率为例：
| Gwinnett 2026 年税率 | mills | 占比 |
|---|---|---|
| 学区运营 | 18.70 | 53.6% |
| 学区债券 | 1.45 | 4.2% |
| 县一般基金 | 6.95 | 19.9% |
| 消防、急救 | 3.20 | 9.2% |
| 警察 | 2.90 | 8.3% |
| 休闲（公园） | 1.00 | 2.9% |
| 开发与执法、经济发展 | 0.66 | 1.9% |
| 合计 | 34.86 | 100% |
学区税一共 20.15 mills，占了 Gwinnett 税单的一半以上（57.8%）。住在 Suwanee、Duluth、Snellville、Lawrenceville 市区的，县税单上的税率是 31.6 mills（警察等服务由城市提供），城市再单独收一份，比如 Suwanee 市 4.93 mills。
算例：Gwinnett 未建制区，市场价值 $500,000 的独栋
| 项目 | 金额 |
|---|---|
| 评估值（$500,000 × 40%） | $200,000 |
| 没有任何豁免（比如投资房） | $6,972（$200,000 × 34.86 ÷ 1,000） |
| 自住并申请了普通 homestead，约减 | $226–294 |
| 2026 年州政府减免（$18,000 评估值），约减 | $460–630 |
| 自住房大约要交 | $6,050–6,290 |
| 实际税负（占市场价值） | 投资房约 1.39%，自住房约 1.21%–1.26% |
普通 homestead 的减免按 Gwinnett 公布的豁免额估算：县税扣 $10,000、学区税扣 $8,000、休闲税扣 $7,000 评估值，合计约少交 $226–294（只扣县一般基金约 $226；如果县税的 $10,000 也扣在消防、警察等服务区税上，约 $294，各县说明里没有写明）。州政府的 $18,000 具体扣在哪几项税率上（例如债券税是否也扣），州税务局的说明没有写，所以写成区间：只扣部分税率约 $460，每一项都扣约 $627。以上是我按公开税率做的粗算，实际金额以税单为准。
同样一套 $500,000 的房子，如果在 Suwanee 市区：县税单 $6,320（31.6 mills）加城市税单 $986（4.93 mills），扣豁免前一共 $7,306。
Homestead：自住房一定要申请
Homestead（自住房豁免）是给自住房主的减税，投资房和出租房不能申请。几个要点：
- 条件：1 月 1 日拥有这套房，并且住在里面、作为法定住所。
- 截止：每年 4 月 1 日（Gwinnett 也可以在评估通知的 45 天申诉期内申请当年的）。今年买的房，最早可以申请 2027 年的。
- 申请一次，之后每年自动延续；不再自住时要主动通知县里，否则会被罚。
- 佐治亚州最低给 $2,000 评估值的豁免，各县通常更多，比如 Gwinnett 的普通 homestead 是县税 $10,000、学区税 $8,000、休闲税 $7,000。
- 老年人的减免更大：在 Gwinnett，65 岁以上（或 100% 残障）的房主，可以申请免交全部学区税和学区债券税（L5A，需要提交上一年的报税表），而学区税占了税单的一半以上。
还有一个容易被忽略的好处：从 2024 年的 HB 581 开始，已申请 homestead 的自住房，评估值每年的涨幅原则上不超过通胀（当时各地方政府可以选择退出）。
2026 年的三个变化
1. 州政府在税单上直接减了 $18,000 评估值。 州长 5 月 12 日签署 HB 439（2026 财年追加预算），拨款 9.5 亿美元：4 月 1 日前申请了 homestead 的自住房，2026 年税单上的评估值再减 $18,000。不发支票，直接体现在税单上；出租房没有。按 30 mills 左右的税率算，大约少交 $500 上下。
2. 自住房评估值的涨幅将全面封顶。 州长 5 月 11 日签署 SB 33。按佐治亚市政协会（GMA）的总结，它把之前选择退出 HB 581 的地方政府全部纳入：自住房评估值的年涨幅以通胀为上限。业内解读认为从 2027 年起适用，房子易手后重新计算。SB 33 还允许县里用新的地方销售税（LHOST）给自住房减房产税，需要选民投票通过，最早 2027 年 11 月投票、2028 年开始征收。
3. 取消自住房房产税的修宪案没有通过。 3 月 3 日州众议院表决 HR 1114（大幅削减自住房房产税，原始版本是直接取消），99 票赞成、73 票反对，没有达到修宪需要的 120 票。11 月 3 日的选票上没有削减自住房房产税的提案。
另外，Fulton 今年发的是临时账单：2026 年的税务清册还没有完成州税务局的认证，县里经法院批准，先用 2026 年的初步评估值和各辖区 2025 年的税率开单（Fulton 县 2025 年一般基金税率 8.87 mills，已经连续第四年不变）。各辖区定下今年的税率后会重新计算，需要时再寄退款或修正账单。
几种常见情况
- 贷款有 escrow 的： 县税一般由贷款公司从 escrow 账户代交，但不是所有税单都会寄到贷款公司。DeKalb 说明税单不会寄给贷款公司；Snellville 等城市的城市税单，贷款公司也收不到。最好上县、市税务网站输入地址，查一下是否已付。
- 今年刚买的房： 房产税跟着 1 月 1 日的房主走。年中买的房，Gwinnett 会给买卖双方都寄账单；过户时一般已经按天数分摊了当年的税。请上网查一下今年的税由谁交、交了没有。
- 投资房、出租房： 没有 homestead，按全额交，也拿不到州政府的 $18,000 减免。
- 觉得评估值太高： 每年春天（大约 5、6 月）寄评估通知，收到后 45 天内可以申诉。申诉期间也要先按账单交，结果出来后再退或补。
怎么查、怎么交
上所在县的 Tax Commissioner 网站，按地址或业主名查到今年的税单，可以网上付、邮寄或到办公室交。Gwinnett、DeKalb 网上用 eCheck 不收手续费；邮寄的以邮戳日期为准（DeKalb 不认邮资机或自助机打印的日期）。没收到账单也不能不交，以县里的截止日期为准。
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本文是一般信息，不构成税务或法律建议；税额和截止日期以县、市税务部门的账单和公告为准。