每年 10 月，加州地产经纪协会（C.A.R.）都会发布第二年的加州楼市预测。10 月 7 日公布的 2027 年预测，结论是"慢慢回暖"：成交量回升，房价小涨。但这份预测有一个关键前提：2027 年 30 年固定利率平均 6.6%。而就在一周后，房利美（Fannie Mae）把 2027 年的利率预测从 6.7% 上调到 7.5%。想在加州买房或办加州房贷，这两个数字之间的差距值得认真看。
C.A.R. 的 2027 年预测
| 加州独栋二手房 | 2025 | 2026（预计） | 2027（预测） |
|---|---|---|---|
| 成交量 | 271,100 套 | 268,100 套 | 277,900 套 |
| 成交量变化 | +0.7% | −1.1% | +3.7% |
| 中位房价 | $875,600 | $882,200 | $894,400 |
| 房价变化 | +1.2% | +0.8% | +1.4% |
| 买得起中位价房的家庭比例 | 19% | 20% | 20% |
| 30 年固定利率（年平均） | 6.6% | 6.6% | 6.6% |
数据来自 C.A.R. 10 月 7 日发布的《2027 California Housing Market Forecast》。C.A.R. 同时预计加州失业率从 2026 年的 5.5% 降到 2027 年的 5.4%，非农就业每年只增长 0.3%，通胀（CPI）从 2026 年的 3.4% 降到 2.4%。
把时间拉长看更清楚：2021 年加州独栋成交 444,600 套，2023 年跌到 257,700 套，之后几年一直在 26 万到 28 万套之间。即使 2027 年回升到 277,900 套，也只有 2021 年的六成多（我粗算约 63%）。房价则一直没怎么跌，2023 年只回调了 0.6%，之后每年小涨。
关键问题：6.6% 的利率假设还成立吗
C.A.R. 的预测假设 2025、2026、2027 三年的 30 年固定利率都平均 6.6%。但今年 2 月底以来，利率一路走高：
| 30 年固定利率 | 数字 | 来源 |
|---|---|---|
| 2 月下旬低点 | 5.98% | Freddie Mac（据美联社报道） |
| 2025 年 10 月 16 日 | 6.27% | Freddie Mac |
| 2026 年 10 月 15 日 | 7.40% | Freddie Mac |
| 2026 年第四季度预测 | 7.4% | 房利美 10 月预测 |
| 2027 年平均预测 | 7.5% | 房利美 10 月预测（9 月预测是 6.7%） |
| 2027 年平均假设 | 6.6% | C.A.R. 2027 年预测 |
美联社报道，7.40% 是 2023 年 11 月以来的最高水平；10 年期美国国债收益率在 10 月中旬是 5.10% 左右，伊朗战争开始前是 3.97%。通胀高于预期，市场预期美联储 12 月加息的概率上升。房利美在 10 月预测里把 2027 年四个季度的利率都放在 7.5%，同时把 2027 年全美二手房成交预测从 422 万套下调到 406 万套，全美房价涨幅预测从 1% 下调到 0.6%。
这些都是全美平均利率和机构预测，不是报价。每个人实际拿到的利率取决于信用、首付、房产类型和贷款额。
利率差 0.9 个百分点，买房预算差多少
我按 30 年固定、等额本息粗算（只算本金和利息，不含地税和保险）：
- 同样的贷款额，利率 7.5% 比 6.6% 的月供多约 9.5%。
- 同样的月供预算，利率 7.5% 时能借的钱比 6.6% 时少约 8.7%。
- 和一年前的 6.27% 比，按 7.40% 算，同样月供能借的钱少了约 11%。
这是我自己算的，只用来理解利率的影响，不是贷款报价。意思很直接：如果 2027 年利率真的在 7.5% 左右，C.A.R. 预测的"成交回升"可能会打折扣，房价也更难涨。反过来，如果利率回落到 6.6% 附近，买家的购买力会比现在高出将近一成。
在加州买房、贷款，现在可以做什么
- 用现在的利率重算预算。 不要按"明年利率会降"来定预算。按现在的利率能负担，就是安全的预算；以后利率真的降了，可以再考虑再融资（refinance），再融资有成本，要算清楚。按现在的利率办理预批。
- 先弄清楚是 Conforming 还是 Jumbo。 2026 年洛杉矶、橙县、旧金山、圣马特奥、圣塔克拉拉、阿拉米达等县，单户住宅贷款额 $1,249,125 以内是 Conforming，超过是 Jumbo。2027 年的新额度一般在 11 月底由 FHFA 公布。详见2026 年加州贷款额度，以及 Jumbo 利率为什么反而低。
- 市场慢，议价空间就大。 成交量低位徘徊，卖家补贴过户费、帮买家做利率买低（buydown）的情况会更常见，出价时可以一起谈。
- 自雇、投资房、外国人买家，方案比利率更关键。 银行流水贷款、DSCR 投资房贷款、外国人贷款，审核方式各不相同，加州房贷页面有各方案的介绍。
上个月的实际数据见加州 8 月楼市：中位房价 $901,420。C.A.R. 的 9 月成交报告发布后，我会再更新。
我持有加州和佐治亚州的房贷执照（在加州只做贷款，不做房产经纪），可以和您在加州的经纪人配合。想知道按现在的利率能买多少钱的房，把您的情况发给我，5 分钟电话或微信就能先算一遍。
