10 月 28 日，美联储在新主席 Kevin Warsh 主持下宣布维持利率不变。但这次投票不是一边倒：12 位有投票权的委员里，有两位希望再加息 0.25 个百分点。第二天中午，Freddie Mac 公布的全美 30 年固定平均利率反而降到 7.24%，是 10 月最低。这两条消息放在一起，对正在买房、准备贷款的人意味着什么？
美联储这次做了什么
- 维持不变。 联邦基金利率目标区间维持在 3.75%–4.00%。美联储 9 月刚加息 0.25 个百分点，那是 2023 年 7 月以来的第一次加息（据 Fox Business）。
- 两票反对，而且是要加息。 美联储理事 Lisa Cook 和克利夫兰联储主席 Beth Hammack 投了反对票，她们主张这次就再加 0.25 个百分点。
- 对经济的判断更强了。 声明说经济活动扩张强劲，消费支出保持住了，生产率和资本投资都很强；就业增长和劳动力增长大致持平，失业率变化不大；通胀仍然偏高，委员会需要更多信息再决定下一步。
- 通胀数字。 9 月 CPI 同比 3.7%，高于预期的 3.6%；其中汽油当月涨 9.1%，贡献了一半以上的涨幅。剔除食品和能源的核心 CPI 同比 2.6%（据 Kiplinger 整理的劳工统计局数据）。
- 一个新变化。 Warsh 宣布从 2027 年起，每年 8 次会议里有 1 次只讨论策略、不对利率投票。
会前市场已经押注"按兵不动"（会前 CME FedWatch 显示维持不变的概率约 90.6%），所以决定本身没有意外；真正改变预期的是两张要加息的反对票。会后，期货市场估计 12 月 9 日加息的概率约 73%，一个月前只有 42%（据 Kiplinger）。这是市场的估计，不是美联储的承诺，每天都在变。
美联储没降息，房贷利率为什么降了
| Freddie Mac 公布日 | 30 年固定平均 | 比上周 |
|---|---|---|
| 9 月 24 日 | 7.03% | — |
| 10 月 1 日 | 7.28% | +0.25 |
| 10 月 8 日 | 7.40% | +0.12 |
| 10 月 15 日 | 7.40% | 0 |
| 10 月 22 日 | 7.32% | −0.08 |
| 10 月 29 日 | 7.24% | −0.08 |
15 年固定平均 6.60%，比上周低 0.08 个百分点。一年前的 30 年固定是 6.17%，现在高 1.07 个百分点。
房贷利率不直接跟着联邦基金利率走，主要跟 10 年期美国国债收益率走。10 年期国债在 10 月 26 日开盘前约 5.0%（据 Kiplinger），本周 7.24% 的房贷利率比它高约 2.2 个百分点（我按这两个数字粗算，两者日期差几天）。所以只要市场觉得长期通胀和经济不会更热，即使美联储在加息周期里，房贷利率也可能往下走；反过来，如果 12 月真的加息、而且通胀数据继续偏高，房贷利率也可能再上去。
买家已经开始动了
美国房贷银行家协会（MBA）10 月 28 日公布的每周调查（截至 10 月 23 日）：
- 房贷申请总量比前一周增加 3.4%，其中购房贷款申请增加 4%，但仍比去年同期少 18%。
- 再融资申请比去年同期少 61%，大多数房主手上的利率比现在低，再融资不划算。
- 浮动利率（ARM）占比升到 11.3%，是一年多来最高，买家在想办法降低前几年的月供。
- MBA 统计的 30 年固定平均合同利率：符合额度的贷款 7.37%，大额贷款（Jumbo）7.28%，FHA 7.12%。这周 Jumbo 的平均利率反而比普通贷款低。
利率差一点，预算差多少
我按 30 年固定、等额本息粗算（只算本金和利息，不含地税和保险）：
- 从 7.40% 降到 7.24%：同样的月供，能借的钱多约 1.6%。
- 和一年前的 6.17% 比：同样的月供，能借的钱少约 10.4%。
- 如果之后 30 年利率涨回 0.25 个百分点（只是假设）：同样的月供，能借的钱少约 2.4%。
这是我自己算的，只用来理解利率的影响，不是贷款报价。
12 月 9 日议息之前，可以怎么安排
- 已经签约、在等过户的： 现在是本月利率最低的一周。问清楚锁定利率（rate lock）能锁多久、锁到过户日要不要额外费用，以及有没有"锁定后利率下降可以再调低"（float-down）的选项。等 12 月的决定再锁，是在赌方向。
- 正在找房的： 按现在的利率做预批，不要按"明年会降"来定预算。建商为了冲年底销量，降价和利率买低（buydown）都在加码，详见亚特兰大新房大降价；二手房也可以请卖方出一笔过户补贴来买低利率，有时比直接降价更划算。
- 贷款额接近或超过额度的： 大亚特兰大 2026 年的 Conforming 额度是 $832,750，加州高房价县是 $1,249,125。这周 MBA 的 Jumbo 平均利率比普通贷款低，两种都值得报价比较，详见佐治亚房贷指南和加州贷款额度与 Jumbo。
- 考虑浮动利率的： 浮动利率只在前几年固定，之后利率和月供都可能上涨。适合确定几年内会卖房或换房的人，签之前要看清楚调整上限。
- 想再融资的： 现在的利率比大多数人手上的贷款高，再融资的成本可能比省下的利息还多。把您现在的贷款单发给我，我帮您算多久能回本，不划算就不做。
下一步
OrangePath 最新的利率表（含 APR）在贷款页最上面，每出新表我都会更新。第一次买房的流程和材料，见首次买房贷款指南。
本文的利率都是全美平均值和机构调查数字，不是报价。您实际的利率取决于信用、首付、房产类型和贷款额。我是佐治亚州的地产经纪，也是佐治亚和加州的持牌房贷专员（在加州只做贷款）。想知道按现在的利率能买多少钱的房、要不要现在锁定，把您的情况发给我，5 分钟电话或微信就能先算一遍。12 月 9 日美联储公布决定后，我会再更新。
