亚特兰大哪里买房（二）：Milton、Roswell、Sugar Hill、Cumming 怎么选

一张表看四个城市

	Milton	Roswell	Sugar Hill	Cumming
所在县	Fulton	Fulton	Gwinnett	Forsyth
2020 年人口（人口普查）	41,296	92,833	25,076	7,318（大部分 Cumming 邮寄地址在市区以外的 Forsyth 县）
公立学区	Fulton County Schools	Fulton County Schools	Gwinnett County Public Schools	Forsyth County Schools
主要道路	GA-400 以西、GA-372（Birmingham Hwy）、GA-9	GA-400、GA-9、Holcomb Bridge Rd，南边沿查特胡奇河	I-985、Buford Hwy（US-23）、Peachtree Industrial Blvd	GA-400 沿线，东边是 Lake Lanier
房产税主要税率（mills）	约 31.14	约 32.18	约 35.10	约 24.46（未建制区）
$600,000 的房子，扣豁免前约	$7,474	$7,724	$8,424	$5,870

税率的来源和算法见下面"房产税"一节。这是第一篇城市对比（Johns Creek、Alpharetta、Suwanee、Duluth）的续篇，用同样的方法比较再往北、往西的四个城市。和第一篇一样：邮寄地址上的城市名不能用来判断房子归哪个县、交哪个城市的税、上哪个学区。 很多写着 Alpharetta 的房子其实在 Milton 市或 Forsyth 县，写着 Cumming 的房子绝大多数不在 Cumming 市区，写着 Buford 或 Suwanee 的房子有的在 Sugar Hill 市内。一律按具体地址核实。

房价：怎么查最新的数字

各城市每月的挂牌价、挂牌天数和租金，在网站的城市楼市页里按邮编更新（数据是挂牌统计，不是成交价）：Milton、Roswell、Sugar Hill、Cumming。看中某一套，可以先用房屋估价看个自动估值（不是评估报告），出价前我再拉附近 90 天内的可比成交。

大背景：Georgia MLS 统计的亚特兰大核心 12 个县，2026 年 9 月中位成交价 $399,900，和去年基本持平（9 月楼市）。同一个城市里，房龄、面积、地块大小和小区设施不同，价格可以差一倍以上；Milton 有不少大地块和马场式的房子，Roswell 既有老城区的老房也有联排，Sugar Hill 和 Cumming 还有在建的新社区。先定预算和必要条件，再看城市。

房产税：三个县的算法

佐治亚州的房产税 =（市场价值 × 40% − 豁免额）× 税率 ÷ 1,000。县、学区、城市各定各的税率，加在一起才是总税率。上表按下面这些公开税率粗算：

• Milton： Fulton 县一般基金 8.87 mills（2026 年，连续第五年不变，Rough Draft Atlanta 10 月 14 日报道）+ Fulton County Schools 18.08 mills（暂定）+ Milton 市 4.193 mills（2025 年通过，市政府称是城市历史最低，2026 年继续沿用）≈ 31.14 mills。
• Roswell： 8.87 + 18.08 + Roswell 市 5.232 mills ≈ 32.18 mills。Roswell 市议会 9 月 28 日通过 2026 年税率 5.232 mills（运营 4.049 不变，债务偿还税加 0.283），原本提出的是 7.732 mills，听证会后大幅下调（Roswell Connections、Appen Media 报道）。
• Sugar Hill： Gwinnett 县税单 31.6 mills（县、学区运营、学区债券等，Gwinnett 税务官公布的 2026 年税率）+ Sugar Hill 市 3.5 mills（市政府 9 月 6 日公告的暂定 2026 年税率，9 月 21 日最终表决）≈ 35.10 mills。
• Cumming（未建制的 Forsyth 县）： Forsyth 县运营 4.727 mills（7 月 29 日公告按回滚税率降低 0.64 mill，8 月 6 日表决）+ 县债券 0.300 + 消防 2.805 + Forsyth County Schools 运营 15.208（2026 年拟定，和 2025 年相同）+ 学区债务偿还 1.418（2025 年通过的数字）≈ 24.46 mills。Cumming 市区的房子另有城市税。

要注意的几点：

• Forsyth 的税率低，不等于税单一定低。 税单 = 估值 × 税率，同样价格的房子各县估值也可能不同；而且 Forsyth、Fulton、Gwinnett 的 homestead 豁免额、老人豁免和估值冻结规则都不一样。上表只比税率，都是扣豁免前的数字。
• Fulton 学区税 18.08 是暂定的。 学区委员会 8 月 20 日暂定从 17.08 加 1 mill，10 月还在开听证会。如果最后不加，Milton 和 Roswell 的数字各少约 1 mill（$600,000 的房子约少 $240）。
• Roswell 今年的城市税涨了约 5.7%（4.949 → 5.232 mills），一套 $600,000 的房子城市税一年约多 $68。
• 自住房要在入住后的 4 月 1 日前向县里申请 homestead。 新房第二年的税往往会跳，见新房购买指南。

账单什么时候寄、怎么申诉，见 2026 年亚特兰大房产税。具体某个地址的税，用佐治亚房产税计算器算。

学区：按地址查，不按城市名

• Milton 和 Roswell 属于 Fulton County Schools；Sugar Hill 属于 Gwinnett County Public Schools；Cumming 和 Forsyth 县其他地方属于 Forsyth County Schools。
• Milton 市 2006 年才成立，很多 Milton 市内的房子邮寄地址仍写 Alpharetta 30004；Forsyth 县南部有些房子的邮寄地址写 Alpharetta 或 Suwanee。
• 学区边界会调整，新建小区尤其要打电话给学区确认。

查询工具和步骤见亚特兰大学区怎么查。我不会替您评价学校好坏；考试成绩、毕业率等客观数据，佐治亚州教育部和各学区官网都有公布。

四个城市附近的公立高中（按校址邮寄地址列出）。 点学校名可以看它所属的高中学区群、州教育部公布的 CCRPI 分项、毕业率和考试数据，并在地图上按地址初查。校址在哪个城市，不代表这个城市的房子都分到这所学校，分配按您的具体住址，以学区官网为准。

• Milton： Cambridge High School（校址 Milton）；Milton High School 的校址邮寄地址写 Alpharetta 30004，也在 Milton 这一带。Fulton 全部学校见 Fulton 学区页。
• Roswell： Roswell High School、Centennial High School。
• Sugar Hill： Lanier High School（校址 Sugar Hill）；附近还有 North Gwinnett High School（Suwanee）和 Seckinger High School（Buford）。见 Gwinnett 学区页。
• Cumming（邮寄地址）： Forsyth Central、North Forsyth、South Forsyth、West Forsyth；Forsyth 县还有 Denmark、East Forsyth、Lambert 几所高中。见 Forsyth 学区页。

四个城市各有什么

• Milton： Fulton 县最北边，2006 年建市，地块普遍较大，有马场和农场式的土地，Crabapple 一带是小镇式的商业区；和 Alpharetta、Roswell、Forsyth 县相邻。
• Roswell： 1854 年建市的老城，查特胡奇河在南边，Canton Street 一带是老城区的餐厅和商店，沿河有公园和步道；GA-400 穿过城市东部。
• Sugar Hill： Gwinnett 县北部，市中心有 E Center（市政和演出场地）和 The Bowl 露天剧场，离 Lake Lanier 和 Mall of Georgia 不远；和 Suwanee、Buford 相邻。
• Cumming： Forsyth 县的县城，GA-400 是主要通勤路线，东边是 Lake Lanier；"Cumming" 邮寄地址覆盖了 Forsyth 县很大一片地方，房子类型和价位跨度很大。

怎么选：先回答这 5 个问题

• 每天去哪里上班、上学？ 在早上 8 点和下午 5 点各查一次通勤时间。GA-400 是 Milton、Roswell、Cumming 进城的主路，高峰会堵；Sugar Hill 走 I-985 和 I-85。
• 预算多少，要几个卧室，要多大地块？ 预算决定每个城市能看的小区，先办预批把预算定下来。
• 能接受多少房产税和 HOA？ 按上面的算法，同样价格的房子，Sugar Hill 和 Cumming 的税率差了约 10 mills，一年可以差两千多美元（扣豁免前）；HOA 费用和规定按小区差别很大。
• 新房还是二手房？ 想买新房，第一次去样板房之前带上经纪人登记，见新房购买指南。
• 以后会出租吗？ 有些小区的 HOA 限制出租，签约前要看清楚，见投资房指南。

我能帮您做什么

告诉我您的预算、上班地点和必须有的条件，我把这四个城市（以及 Johns Creek、Alpharetta、Suwanee、Duluth）里符合的房子整理成一张表：价格、每尺单价、房产税、HOA、所属学区（附学区官网查询结果）和最近的可比成交，并排比较。贷款也由我负责，一个人用中文对接。从外州搬来的，先看从加州搬到亚特兰大和亚特兰大买房指南。