北亚特兰大的几个城市——Johns Creek、Alpharetta、Milton、Suwanee、Duluth 和 Cumming——是美国东南部最受欢迎的居住地之一：学校评分高、就业机会多，社区氛围也好。
第一次在这里买房，流程可能让人觉得复杂。这篇指南按步骤讲清楚，重点放在佐治亚州真正需要注意的地方。
第一步：看房之前先拿预批
两个听起来很像的概念，其实差别很大：
- 预审（Pre-qualification）：根据您自己报给贷款方的数字做的粗略估算。
- 预批（Pre-approval）：贷款方已经核实了您的收入、资产和信用，愿意借出一个具体金额。
在竞争激烈的市场里，卖家更看重拿到预批的买家，没有预批的 offer 甚至可能不被考虑。所以第一步先办预批，也能在爱上一套超预算的房子之前，先知道自己的真实预算。
第二步：按生活方式选城市，而不只是选房子
北亚特兰大每个城市都有自己的特点：
- Johns Creek 和 Alpharetta：公立学校顶尖，社区成熟，上 GA-400 方便。
- Milton：地块更大，更有乡村感，还有马术社区。
- Suwanee 和 Duluth：性价比高，餐饮丰富，亚裔社区大而且在增长。
- Cumming（Forsyth 县）：新房多，发展快，Forsyth 县学区评分很高。
有两件事一定要认真考虑：通勤（在上下班高峰时间实际开一趟，别在周日试）和学区。在佐治亚州，对口学校以具体门牌地址为准，爱上一套房子之前先确认清楚。
第三步：了解佐治亚州的 due diligence 期
这是佐治亚州和很多州不一样的地方。这里大多数购房合同都有一段谈好的 due diligence 期，通常是 offer 被接受后的 7 到 14 天，在这段时间里您可以：
- 请专业验房师验房。
- 仔细查看房子、产权和周边社区。
- 重新谈价，或者几乎以任何理由退出，并拿回诚意金。
一定要用好这段时间，这是佐治亚州买家最有力的保护。我每次都建议做专业验房，新房也不例外。
第四步：评估和贷款
签约并过了 due diligence 期之后，贷款方会安排评估（appraisal），确认房子值这个价。如果评估价偏低，我们还有几种选择：重新谈价、补上差额，或者在某些情况下退出。
这时贷款也进入最终核贷阶段，过户前不要做大的财务变动：不买新车、不办新信用卡、不换工作。
第五步：预留过户费用和房产税
首次购房者常常低估这两笔钱：
- 过户费用（Closing costs）：一般约为房价的 2% 到 5%，包括贷款费用、产权费用和预付的保险与税。
- 房产税：佐治亚州按市场价的 40% 计税，税率因县和城市而不同。同样的房子在 Forsyth、Fulton 和 Gwinnett 三个县，税单可能各不相同。
别忘了申请 homestead 减免。 如果是自住房，申请佐治亚州的 homestead exemption 可以降低应税价值，但必须自己申请（大多数县截止到 4 月 1 日）。很多首次购房的业主错过了，多交了好几年的税。
第六步：过户当天
在佐治亚州，过户在律师事务所办理，从签约到拿钥匙一般约 30 天。您审阅并签署文件，通过电汇或保付支票带上首付和过户费用，签完就拿钥匙，正式成为业主。
本地经纪人的价值
上面每一步都有本地的门道：该找哪位验房师、due diligence 期能谈到什么程度、哪些社区更保值。这就是我每天在北亚特兰大做的事，中英文都可以。
打算在未来 6 到 12 个月买房？联系我。我会把您关注的社区本周的真实数据发给您，一起做个计划，没有任何压力。
—— Zion Chen
